行中说法——商品房预售的条件

问：你好，我在本市某楼盘售楼部选中了一套预售商品房并交了两万元的认购金。因为不懂买房中的 “坑”，当时只是片面听了售楼员根据沙盘模型和宣传广告彩页的推广介绍，后来才知道我们所选的那栋楼开发商并未实际开建，且目前也没有办理相关预售证件。担心以后影响房产证的取得，所以不想在该楼盘买房了，我如何才能要回认购金。

答：你好，你咨询的主要是涉及商品房预售的问题。

首选须明确何为预售房。所谓预售房，是指开发商将正在建设中的房屋出卖给买受人，由买受人支付定金或房价款。我国实行商品房预售许可制度，即只有达到一定条件才允许出售。

其次，明确商品房预售的条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定，开发商进行商品房预售必须符合相应的条件：首先必须全部交付所购买地块的土地使用权出让金，取得国有土地使用权证；其次要持有城乡规划主管部门发放的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，表明该楼盘涉及的用地规划和建设工程项目规划符合城市建设规划发展的要求；然后开发商还要持有建筑工程施工许可证，表明城市建设部门已批准该商品房建筑工程进行施工建设；最后，按开发商提供预售的商品房计算，且已经投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。如未取得《商品房预售许可证》不得预售。

综上所述，因你欲购买房屋涉及的楼盘开发商并未开工建设，未取得《商品房预售许可证》，不符合预售条件，因此开发商无权预售相关房屋。故，你可和开发商协商解决退还认购金事宜；如协商不成，仍可向城建主管部门投诉；投诉仍无法解决，可依法向法院提起诉讼解决，。

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                         行中律所：李胜利

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